Your right of pre-emption when a group of properties is being sold

Jou voorkoopreg wanneer ‘n groep eiendomme verkoop word

14 July 2021 0

“Ek huur ‘n gedeelte van ‘n plaas wat deel vorm van ‘n groter groep eiedomme. In my huurkontrak, bepaal dit dat ek ‘n standaard voorkoopreg het. Dit het onder my aandag gekom dat die eienaar beoog om the hele portefeulje eiendomme, insluitend die gedeelte wat ek huur, in een transaksie te verkoop. Ek wil nie die eiendom verloor nie, maar ek is nie seker of my voorkoopreg nog van toepassing is indien die groep eiendomme verkoop word nie?”

Die voorkoopreg is ‘n algemene klousule in huurkontrakte waar die huurder gewoonlik ook ‘n belangstelling in die koop van die eiendom het indien die eienaar besluit om die eiendom te verkoop. Sodanige bepalings bepaal gewoonlik dat die eiendom nie aan ‘n derde party verkoop mag word wie ‘n aanbod gemaak het om die verhuurde eiendom te koop sonder dat die eiendom nie eers aan die houer van die voorkoopreg, in hierdie geval die huurder, aangebied word nie. Dit bied die huurder die reg om te oorweeg of hul die eiendom wil koop.

Die posisie van sodanige voorkoopreg wanneer die eiendom deel van ‘n groter groep eiedomme wat verkoop word vorm, was onlangs deur die Wes-Kaap Hoë Hof in Plattekloof RMS Boerdery v Dahlia Investment Holdings oorweeg. Die hof het gelas dat in sulke gevalle, is die voorkoopreg nog steeds van toepassing al huur die huurder net ‘n gedeelte van die eiendomme wat verkoop word, maar dat die voorkoopreg en die spesifieke bewoording van die kontrak uiteindelik oorweeg moet word. In hierdie saak, het die kontrak vereis dat dieselfde termes in die koopaanbod aan die huurder aangebied moet word welke dan die uitwerking gehad het dat indien die huurder van ‘n gedeelte van ‘n groter pakket eiendomme, gebruik wil maak van sy voorkoopreg, moet die huurder ‘n aanbod maak ten aansien van die groter gedeelte van eiendomme. Dit lei tot die gevolg dat die huurder, indien hy die voorkoopreg wil uitoefen, ‘n soortgelyke aanbod moet maak as die aanbod wat gemaak is ten aansien van die groter groep eiendome en nie net die gedeelte wat gehuur word nie.

Die hof het opgemerk dat aangesien die voorkoopreg vanuit die voorkoopreg-klousule ontstaan, is die bewoording van dié klousule krities wanneer daar bepaal word oor die voortdurende bestaan en die omvang van die voorkoopreg.

Oor die algemeen, is hierdie ‘n groot rooi vlag vir eienaars en huurders om hul huurkontrakte te hersien waar ‘n groter groep eiendomme moontlik betrokke is en om te verseker dat die bepalings van die voorkoopreg duidelik is ten aansien van op watter eiendomme die voorkoopreg van toepassing is en wat sou gebeur indien die groter groep verkoop word.

In jou geval, sou ek voorstel dat jy jou prokureur raadpleeg rakende die bewoording van jou voorkoopreg om te bepaal wat jou regte in terme van die huurkontrak is.

Previous

Are sacrificial rituals allowed in sectional titles?

Next

Can you force a party to mediate a dispute?

Related Expertise: Commercial Contracting, Property Transfers

Tags: Dispute resolution, Property